现在农村房产买卖交易也占据了房产交易中的一部分,同时在房产交易过程中也引起了很多的纠纷问题,陕西秦直道律师事务所的律师今天就为市民总结一些农村房产买卖过程中引发的几种常见纠纷问题,希望对大家也能够有所帮助.
1、农村房屋买卖是否合法.现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有,因此我们只能根据相关法律规定寻找依据.根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.而在《土地管理法》第六十二条第四款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.《土地管理法》第六十二条第一款规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.由此可知,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租.
同时,由于根据《民法通则》第七十五条第一款,房屋属于公民的个人财产范畴,公民的合法的私有财产不受侵犯.宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权.根据《民法通则》第七十一条规定:公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权,自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利.其中的处分,包括出卖、互易、赠与等方式.从中我们可以看出,农村村民有权利出卖自己在农村的房产.
2、城镇居民能否购买农村住房.国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证.在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅.但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划.
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据.因而,笔者认为上述通知,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力.
最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效.
最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例.因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制.因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益.
3、房地如何实现分离.房地一致原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押.其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押.既是农村房屋可以买卖了,但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的,不允许买卖,宅基地的所有权是集体的,不允许流转.根据《物权法》第一百五十二条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施.宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础.这样一来,如何实现房地分离似乎成为一个困惑,在人们的观念中似乎一直是地随房走,房屋既然卖了,宅基地难道也可以卖?其实在法律范围内,地和房是可以分开归属的,根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁,这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权,通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议,从而实现房地分离.而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益,租金数额可由当事人协商,不能达成协议的,可以请求人民法院确定.
4、没有房产证,合同效力如何确认.由于根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证.因此,许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明,给农村房屋买卖带来障碍,导致黑市交易,并容易埋下产权纠纷的隐患.
以上便是农村房产纠纷问题的内容,如果您还有不明白的地方,欢迎在线咨询我们陕西秦直道律师事务所,我们会有专业的法律顾问专家进行线上回答.
